Ob du kaufst oder baust, weder der Kaufpreis noch die Baukosten sind die einzigen Kosten, die bei der Anschaffung einer Immobilie anfallen. Fast ausnahmslos wird je nach Bundesland eine Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 % und 6,5 % auf die Anschaffungskosten (Kaufpreis für Immobilie oder Grundstück) erhoben. Nur wenn du bereits Grundstückseigentümer bist oder der Erwerb des Grundstückes zwischen Ehegatten oder Verwandten erfolgt, fällt diese nicht an.
Hinweis: Solltest du beim Kauf einer Immobilie Inventar mit erwerben, so ist diese nicht grunderwerb-steuerpflichtig. Wichtig ist, dass im Kaufvertrag der Anteil des Kaufpreises für das Inventar separat ausgewiesen wird.Des Weiteren möchten auch Notar und Grundbuchamt Geld für Ihre Leistung haben. Rechne hier am besten mit 2% deiner Anschaffungs- und Herstellungskosten.Sollte der Erwerb der Immobilie oder des Grundstückes über einen Makler erfolgen fallen dafür weitere Kosten an. Bis zu 3,57 % müssen hier bezahlt werden.Summa Summarum können also neben den eigentlichen Anschaffungs- und Herstellungskosten noch bis zu 16 % Nebenkosten anfallen, die dein Budget belasten.
Man könnte meinen, dass der Erwerb einer bestehenden Immobilie die höchsten Nebenkosten verursacht, da die Grunderwerbsteuer hier auf den Kaufpreis der ganzen Immobilie zu zahlen ist. Allerdings sollte man nicht vergessen, dass die Kosten für Außenanlagen und Anschlüsse mit abgegolten sind. Diese fallen dafür beim Bau einer Immobilie an und können je nach Größe und Beschaffenheit des Grundstückes erheblich sein. Idealerweise sind diese bereits im Angebot deiner Baufirma enthalten. Wenn nicht, solltest du unbedingt auf Basis von Kostenvoranschlägen die Gesamtkosten kalkulieren.
Tatsächlich ist Eigenkapital eines der wichtigsten Themen bei der Immobilienfinanzierung. Das hat verschiedene Gründe. Nahezu jede Bank in Deutschland finanziert dir maximal 100 % der reinen Anschaffungs- und Herstellungskosten. Das hat zur Folge, dass die oben bereits erwähnten Nebenkosten einer Finanzierung grundsätzlich aus Eigenkapital erbracht werden müssen. Selbst wenn du dieses Geld zur Verfügung hast, musst du damit rechnen, dass die an die Bank zu zahlenden Zinsen nicht die besten sind. Das liegt daran, dass in den Zinsen auch ein Risikoaufschlag der Bank enthalten ist.
Für den Fall, dass deine Immobilie verwertet werden muss, weil du die Raten nicht mehr zahlen kannst, rechnet die Bank damit, nicht den für die Rückzahlung des Darlehens notwendigen Gegenwert zu erhalten. Je mehr Eigenkapital du einsetzt, umso geringer ist das Verwertungsrisiko für die Bank. Das dankt sie dir mit niedrigeren Zinsen. Allein deswegen lohnt es sich auch, einen Teil der Gesamtkosten, die über die Nebenkosten hinausgehen, aus Eigenkapital zu bestreiten. Gute Zinsen bekommst du erfahrungsgemäß, wenn maximal 80 % der reinen Anschaffungs- und Herstellungskosten über ein Darlehen finanziert werden. Ein positiver Nebeneffekt ist, dass sich deine monatliche Kreditrate bei viel Eigenkapitaleinsatz erträglich gestalten dürfte.
Da wäre sicherlich als erstes alles rund um den Begriff Zinssatz zu nennen. Bei diesem schon mehrfach erwähntem bestimmenden Faktor für die Höhe deiner monatlichen Rate wird unterschieden zwischen dem sogenannten Sollzinssatz und dem Effektivzinssatz. Der Sollzins ist Bestandteil der monatlichen Rate, während der Effektivzins auch alle weiteren Kosten enthalten muss, die im Zusammenhang mit der Finanzierung anfallen. Letzterer ist daher prädestiniert, um Darlehensangebote zwischen verschiedenen Banken zu vergleichen.
Die Tilgung ist neben dem Sollzins der zweite Bestandteil für die Kreditrate. In der Regel wird ein bestimmter jährlicher Prozentsatz bezogen auf die Darlehenssumme festgelegt. Darlehen bedürfen immer einer bestimmten Mindesttilgung, damit die Laufzeit für die Rückzahlung überschaubar bleibt. Diese liegt durchschnittlich bei anfänglich 2 % p.a. Es gibt aber auch Höchstgrenzen für die Tilgung, da durch die Dauer der vereinbarten Zinsbindung eine Laufzeituntergrenze vorgegeben ist.
Die Zinsbindung benennt den Zeitraum, in dem der vereinbarte Sollzins deines Darlehens unverändert ist. Darlehen mit Zinsbindung markieren nicht zuletzt unter Risikogesichtspunkten die gebräuchlichste Darlehensform in Deutschland. Du kannst dir bei vertragskonformer Zahlung der Rate sicher sein, dass sich der Zinssatz nicht verändert. Andererseits hast du in der Regel keine Möglichkeit, dieses Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung zu verändern oder gar zurückzuzahlen. Es gibt ein paar gesetzlich definierte Ausnahmen, aber üblicherweise sind die Partner zur Vertragserfüllung verpflichtet.
Bei der Betrachtung von Fördermöglichkeiten muss man grundsätzlich unterscheiden zwischen Mitteln, die vom Staat bereitgestellt werden und Mitteln, die das jeweilige Bundesland oder sogar die Region anbietet, in dem bzw. in der die Investition stattfindet. Des Weiteren muss man unterscheiden zwischen Zuschüssen, die nicht rückzahlbar sind und zinsverbilligten Darlehen.
Im Rahmen einer Finanzierung sind zunächst die staatlichen Förderungen durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) von Interesse, da diese bei Beantragung eines Kredites bei einer Bank gleichzeitig mit beantragt werden müssen. Das liegt daran, dass die KfW nicht selber als Darlehensgeber auftritt, sondern die Mittel an die dich finanzierende Bank zur Ausreichung weitergibt. Je nach Verwendungszweck unterscheiden sich die Möglichkeiten sehr. Verschaffe dir unter KfW-Förderung einen ersten Eindruck davon. Unabhängig davon können wir dir im Rahmen der Kreditberatung in unserer Anwendung hier aufzeigen, ob für dein konkretes Projekt Fördermittel berücksichtigungsfähig sind.
Die Förderung der Bundesländer wiederum ist losgelöst vom Beantragungsprozess eines Darlehens bei der Bank, wobei es aber einen zeitlichen Zusammenhang geben sollte. Das heißt für dich, dass du dich um die Beantragung selber bei den zuständigen Behörden kümmern musst. Du kannst unter folgendem Link prüfen, welche Landesmittel ggfs. zur Verfügung stehen: Fördermittelauskunft.
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